Cas pratique · Ingénierie patrimoniale
Valorisation d'une SCI
SCI A soumise à l'impôt sur les sociétés, détenue à parts égales par M. et Mme Dupont — préparation de la transmission.
Baker Tilly Strego — Nantes
Question 1 · La valorisation
Combien valent les parts de la SCI ?
La valorisation de la SCI A au 31/12/2022 est comprise entre
79 111 €et133 023 €
Plus-value latente par immeuble
| Poste | Valeur vénale | VNC au bilan | Plus-value |
|---|---|---|---|
| Immeuble à Lorient estimation L'Immobilière d'entreprise | 520 000,00 € | 306 140,32 € | +213 859,68 € |
| Immeuble à Queven terrain bâti 10 652,65 + atelier Vulca 265 000 + bureaux RAS 137 500 | 413 152,65 € | 277 231,39 € | +135 921,26 € |
| Immeuble en cours de construction PV ≈ 0 | 111 778,64 € | 111 778,64 € | — |
| Plus-value globale sur les immeubles | +349 780,94 € |
Méthode 1sans l'endettement (ANCC)
Capitaux propres au 31/12/2022−178 417,43 €
+ Plus-value sur les immeubles+349 780,94 €
− Fiscalité sur la plus-value−38 340,96 €
Valeur corrigée des capitaux propres133 022,55 €
Pour une détention de 50 %66 511 €
Méthode 2avec l'endettement
Valeur actuelle des immeubles+933 152,65 €
+ Construction en cours+111 778,64 €
− Endettement au 31/12/2022−965 820,70 €
Valeur corrigée des capitaux propres79 110,59 €
Pour une détention de 50 %39 555 €
Fourchette de valorisation de la SCI
Question 2 · L'intérêt du démembrement
Transmettre la nue-propriété, garder l'usufruit
La pleine propriété se scinde en deux droits. On donne la « coquille » (nue-propriété) aux enfants tout en conservant les revenus et le contrôle (usufruit).
UUsufruit — droit d'usage & aux revenus
DividendesPerçoit les revenus distribués
Vote en AGVote sur les décisions courantes
IFITaxé sur la pleine valeur
NNue-propriété — droit de disposer du capital
Récupération automatiquePleine propriété au décès, sans droits
Exonération IFINue-propriété hors assiette
Fiscalité réduiteDonation calculée sur une valeur réduite
Schéma personnalisé
Le démembrement appliqué aux Dupont
PLEINE PROPRIÉTÉ
M. et Mme Dupont
100 %
DONATION
USUFRUIT
M. et Mme Dupont
50 % de la valeur
revenus + contrôle conservés
NUE-PROPRIÉTÉ
Les enfants
50 % de la valeur
propriété future
↓ au décès
PLEINE PROPRIÉTÉ
Les enfants — sans droits supplémentaires
Art. 669 CGI (barème de l'usufruit) · Art. 1133 CGI (extinction de l'usufruit en franchise de droits)
Question 3 · Simulation
Vente immobilière — SCI à l'IS
1 · Calcul de l'impôt sur les sociétés
| Immeuble 1 — Lorient | Prix de vente | VNC | Plus-value |
|---|---|---|---|
| Plus-value = prix − VNC | 520 000,00 € | 306 140,32 € | 213 859,68 € |
| Tranche de plus-value | Assiette | Taux IS | Impôt |
| Tranche réduite (≤ 42 500 €) | 42 500,00 | 15,0 % | 6 375,00 |
| Tranche normale (au-delà) | 171 359,68 | 25,0 % | 42 839,92 |
| Total IS (A) | 49 214,92 € | ||
| Immeuble 2 — Queven | Prix de vente | VNC | Plus-value |
|---|---|---|---|
| Plus-value = prix − VNC | 413 152,65 € | 277 231,39 € | 135 921,26 € |
| Tranche de plus-value | Assiette | Taux IS | Impôt |
| Tranche réduite (≤ 42 500 €) | 42 500,00 | 15,0 % | 6 375,00 |
| Tranche normale (au-delà) | 93 421,26 | 25,0 % | 23 355,32 |
| Total IS (A) | 29 730,32 € | ||
2 · Distribution & flat tax (sortie du cash en perso)
| Indicateur financier | Base de calcul | Taux | Montant |
|---|---|---|---|
| Trésorerie nette disponible (reste SCI) | 270 835,70 | — | 270 835,70 € |
| Flat tax (prélèvement forfaitaire unique) | 270 835,70 | 31,42 % | 85 101,99 € |
| Net reçu en personnel (B) | 185 733,71 € | ||
⚠️
Double imposition. Le gain est taxé une première fois dans la société (IS de 49 215 € + 29 730 €
= 78 945 €), puis une seconde fois à la sortie du cash (flat tax 85 102 €) — soit
≈ 164 047 € de prélèvements au total.
Question 4 · Simulation
Vente immobilière — SCI à l'IR
1 · Calcul de la plus-value imposable
| Biens immobiliers | Prix de vente | VNC | Plus-value brute |
|---|---|---|---|
| Immeuble 1 | 520 000,00 | 306 140,32 | 213 859,68 € |
| Immeuble 2 | 413 152,65 | 277 231,39 | 135 921,26 € |
| Total plus-value globale | 349 780,94 € | ||
2 · Application des taxations (taux global 36,2 %)
| Poste de taxation | Assiette | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 349 780,94 | 19,0 % | 66 458,38 € |
| Prélèvements sociaux | 349 780,94 | 17,2 % | 60 162,32 € |
| Total impôts | 126 620,70 € | ||
| Total gain | 223 160,24 € | ||
La comparaison
Impôts payés & perception nette — IR vs IS
Pour une même plus-value de départ de 349 780,94 €, voici ce que l'État prélève et ce qu'il reste à l'associé, selon le régime et la durée de détention.
| Indicateur | Régime IS société |
Régime IR < 30 ans |
Régime IR > 30 ans |
|---|---|---|---|
| Plus-value de départ | 349 780,94 € | 349 780,94 € | 349 780,94 € |
| Impôts payés à l'État (total) | 78 945,24 € | 126 620,70 € | 0,00 € |
| Flat tax | 85 101,99 € | 0,00 € | 0,00 € |
| Total gain net | 185 733,71 € | 223 160,24 € | 349 780,94 € |
💡
À noter : si le bien est détenu depuis plus de 30 ans à l'IR, il n'y a plus aucun impôt
(0 €) grâce aux abattements pour durée de détention — le net perçu est alors maximal (349 780,94 €).
Le régime fiscal
La différence : SCI à l'IR ou à l'IS ?
IS — Impôt sur les sociétés
La société paie l'impôt, indépendamment des associés.
15 %jusqu'à 42 500 €
25 %au-delà
Avantages
Bénéfices non distribués non imposés chez les associés
Rémunération du dirigeant déductible
Taux favorable sur les hauts bénéfices
Pilotage salaire / dividendes optimisé
Inconvénients
Double imposition si distribution (IS + flat tax 30 %)
Moins souple pour appréhender les bénéfices
Idéal pour : sociétés qui réinvestissent leurs bénéfices ou dirigeants souhaitant optimiser leur rémunération.
IR — Impôt sur le revenu
Les bénéfices sont intégrés directement au revenu des associés.
0 → 45 %barème progressif
+ 17,2 % de prélèvements sociaux
Avantages
Imposition unique — pas de double niveau
Déficits imputables sur le revenu global
Simple pour les petites structures
Adapté à la phase de démarrage
Inconvénients
Bénéfices imposés même non distribués
Taux marginal pouvant atteindre 45 % + PS
Idéal pour : structures déficitaires en démarrage ou générant de faibles bénéfices avec un taux marginal bas.
La recommandation
Que faire de votre argent, et quand ?
Trois chemins possibles. Un seul protège votre patrimoine — voici lequel, et à quel point on le conseille.
MaintenantÀ faire en priorité
Transmettre les parts aux enfants
tout en gardant vos loyers et le contrôle
≈ 0 € d'impôt à payer — et vos revenus ne bougent pas.
Si besoin de liquiditésEn dernier recours
Vendre les immeubles
uniquement si vous avez besoin de cash
− 130 à 165 K€ d'impôts, et le reste rembourse surtout la banque.
Ne rien faireÀ éviter
Laisser filer
attendre sans rien décider
↗ de plus en plus cher chaque année d'attente alourdit la facture de demain.
💬
En un mot : transmettre maintenant ne coûte presque rien et vous gardez tout.
Vendre vous coûte cher. Attendre coûte de plus en plus cher.
En clair
Et si on résumait tout simplement ?
Pas besoin d'être expert. Cliquez sur une question pour déplier la réponse.
Un couple d'une soixantaine d'années possède une société (une SCI) qui détient 2 immeubles loués. Ils veulent préparer leur succession et se demandent : faut-il vendre les immeubles, ou transmettre la société aux enfants ? Notre rôle : les aider à choisir.
Pas grand-chose sur le papier : entre 79 000 € et 133 000 €. Pourquoi si peu ? Parce qu'elle doit encore presque 1 million d'euros à la banque. Sa vraie richesse est « cachée » : les immeubles valent aujourd'hui bien plus que leur prix d'achat.
Si on vend, l'État prend une grosse part en impôts (de 126 000 € à 164 000 € selon le régime), et l'argent qui reste sert surtout à rembourser la banque. Résultat : les parents se retrouvent avec peu… et n'ont plus rien à transmettre.
Le démembrement. Les parents donnent aux enfants la « propriété future » des parts (la nue-propriété), mais gardent les loyers et le contrôle (l'usufruit) jusqu'à leur décès. Ils ne se dépouillent pas : ils continuent leur vie exactement comme avant.
Parce que la société vaut peu aujourd'hui, la donner coûte presque rien en impôts. Les parents continuent de toucher les revenus. Et au décès, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans payer un impôt de plus.
👉
Ce qu'il faut retenir : plutôt que vendre (c'est cher et on perd tout), on transmet maintenant,
pendant que la société vaut peu. Les parents gardent leurs revenus et le contrôle, les enfants héritent
presque sans impôts. Le bon moment, c'est maintenant.
Merci.
now, for tomorrow.